北市萬棟危老叢生　都更、降房價靠「它」解套

北市40年以上老公寓逾萬棟，不少年久失修，不堪使用，住戶想推動都更，卻因現行容積率225％誘因不足，建商與住戶無法達成共識，導致都更牛步化，甚至間接促成高房價產生，因此專家認為，唯有提高都更容容積率為300％，祭出足夠誘因吸引建商、住戶，老屋才有都更的可能性。

前內政部長李鴻源曾表示，北市約有300年未發生大地震，老舊建物多，若出現規模6.2地震，可能讓上萬餘戶民宅倒塌，推動防災型都更刻不容緩。 據北市府現行新容積管制條例，以住三區而言，法定容積率225%、建蔽率45%，因此就算舊公寓改建，可使用坪數縮水，加上容積率低、對建商誘因不足，都更更顯牛步化。

北市逾萬棟老舊公寓。圖／好房資料中心

前立委丁守中表示，北市老舊公寓多且耐震係數不足，又無電梯，若發生地震、火災時也不易逃生，因此，加速防災型都更勢在必行，因此當時提出，成立都市更新局以一條鞭方式處理都更，並放寬住宅區法定容積率到300%，增加老公寓都更誘因。

依照現行採用都更方式是建商獲得35%、屋主獲得65%，而最高獎勵容積可達1.5倍。 以一間屋齡30年以上4樓公寓容積率：土地1x4樓x60%（建蔽率）=240%，若是都更後，北市住三獎勵容積225％：225％x1.5倍x65％＝地主獲得219％，代表原屋主居住空間縮水，大幅降低屋主都更意願。

反觀增加住戶原比重、降低建商比重，改成建商獲得25％、屋主獲得75％，那計算公式變成255％x1.5倍x75％＝253％，雖然從數字上來看獎勵容積提高了，但恐怕建商都更意願更低，屆時都更更是無從解套。

不過若是採用獎勵容積300％，那計算公式：300％x1.5倍x65％＝292％，整體居住空間多了22％，不只不會損及住戶權益，也不會壓縮到建商獲益空間，將更有效推動老屋都更。

另外，提高獎勵容積不只能加速老屋都更、更能降低北市高房價。雙北老屋改建協會理事長胡偉良表示，高房價的解決方案最終必須回歸到市場供需機制，現今降低房價最有效方法，就是將台北市住宅區的容積率從現行的225%提高到300%。

他表示，表面上看來好像是增加了都會區的居住密度，實際上只是面對現實，正視現存的違建充斥現象，因為老宅、違建占90%以上，其容積早已遠遠超過300％，其次是修改當前疉床架屋的房屋稅制問題，畢竟，沒有人會接受改建後使用面積大減、稅賦卻大增的不利狀況，只要做到上述兩點，北市的老屋改建必能如雨後春筍般遍地開花。

本文轉自  記者黃靖惠／綜合報導

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