▲當初未參與重建的老房，如今懸掛出售字樣，貌似無人居住。（圖／潘重安）

近日台中傳出有一棟透天厝，屋主賣了10年，還賣不掉；背後的原因就是當初沒有參與土地整合，結果造成開發價值大幅滑落，10年都乏人問津。

其實這棟透天厝所在位置得天獨厚，就位於台中草悟道第一排，鄰近科博館，一旁恰恰緊靠著摩天豪宅「鄉林美術館」，另一旁則是辦公大樓；但透天厝不僅被這兩棟大樓夾擊，房子左右兩側更成為兩棟大樓停車場的出入口，行走路權狠狠被切斷，居住環境也受車流噪音干擾，都市景觀也很突兀。

突兀街景的背後　重建太堅持己見反而不利

同樣突兀的景象，也出現在地價昂貴的台北市，內湖文湖街上、兩棟巴洛克式風格的大樓，中間硬生生夾著1棟5層樓高的雙併老舊公寓。 而在距離新北投捷運站不到10分鐘路程的光明路，矗立兩棟高聳的住宅大樓，有一處凹陷地卻是1間平矮店面，兩者形成強烈的對比。

走在街道巷弄間，不難發現這樣的景象，這些老屋為什麼不願參與重建？綜合中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥、雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良、台灣金融聯合都更服務公司管理部協理李維哲3位專家多年都更經驗，歸納不同意戶普遍存有3大過度期待的錯誤認知：

期待1坪換1坪。過去，雙併4、5層樓的公寓可以把基地蓋滿滿，允建容積率高，但現在有土地使用分區的管制，房子蓋法不能再像以前一樣。以台北市最常見的第3種住宅區，法定建蔽率45%、容積率225%，即使拿到容積獎勵值上限40%，容積率達315%，每1層樓蓋的面積還是變小，加上扣除現在建築物逾30%高公設比，或是與建商合建分屋，想要1坪換回1坪，難度很高。「除非房子所在地段優越，每坪房價逾60萬元，可能性才高，或是採取自主重建的方法，不用和建商分潤。」李維哲分析。胡偉良補充，住戶還存有「改建房子變高，就是多出來的，建商賺很多，」這是缺乏建蔽率和容積率的相關知識，甚至還有住宅區的土地想比照商業區的容積率的想法。期待愈晚改建，價值愈高。不少住戶還沉浸在房價上漲時期，以為房子改建不用急在一時，說不定拖得愈晚獲利愈好，背後真的要考量房市的整體情況。這幾年房市經過一波修正，房價鬆動，雖然出現落底消息，但看不見上漲動能。原因在於，現在新建餘屋量達8萬戶，國內進入高齡化社會，未來供給量多，推升房市價格的需求下滑，很難想像房市還能有以前的盛況。

拋掉房價迷思　房市走勢並非你想像的那樣 期待成為最後一位簽約，條件愈好。以前建商參與都更，給人印象是賺取暴利，讓地主也想分一杯羹，或是投資大筆資金買斷改建的老屋，為了都更順利，因而屈服地主的獅子大開口，但這些現象都將隨著政策有所改變。例如走危老重建可以切割不同意戶，政府施行代拆辦法上路，經過公、私調解不成，現在是該拆就要拆，公權力的介入將比以往積極。其實抱持錯誤認知，等於錯失房子改建增值的機會。老屋若不改建或改建不成，看在專家的眼裡，當1棟房子老了，就像人老了一樣，無論在結構耐震、居住功能都不堪使用。未來房屋可能只剩下土地價值，老屋沒人要居住，淪為棄屋的可能性不小。