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何謂建蔽率？

   一塊基地，政府會依使用分區下去定義這塊土地的地目、建蔽率、容積率、細部計畫...等等，而其中的建蔽率，簡單來說就是一塊土地的『建築物垂直投影面積』與剩下『空地比』的比率，我們稱為『建蔽率』。

想像你在書桌上準備了一張空白的A4紙(土地)，紙的上方放了一支手機(建築物)，那麼用書桌上的檯燈在手機上方垂直照耀著，手機底下產生的陰影就是投影面積，而A4紙沒有手機的空白部分就是空地比率了！

假設，我們從使用分區上得知一筆100坪的土地建蔽率為60%，那麼，該筆土地建築物可以坐落的面積就是60坪，剩下的40坪要做為空地比不能建築使用。

便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。

    建蔽率的規範，主要讓建築物群彼此間要有空地棟距的保持，這樣，才不會影響建築內採光、通風、日照等，且不會因為建築密度過高，產生了壓迫感。

何謂容積率？

   容積率主要規範一塊可建築的土地上，可以興建建築改良物的『樓地板面積』與『土地面積』的比率。

假設，我們從使用分區上得知一筆100坪的土地容積率為300%，那麼，該筆土地可以興建之建築改良物的樓地板面積總和為300坪。政府部門對於容積率的評估規範，是以一個城市的人口土地比例下去評估計算的！

各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。

樓層說

  例如台北市地狹人稠，跟相對比較悠哉的桃園市來講，這兩個城市同樣地目為住宅用地的土地，容積率是截然不同的！

這有關係到我們的居住品質

假設基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。

　　而實務上，也許基地附近有山河景觀或附近皆為五樓公寓，今欲蓋高樓，高樓層視野佳價錢也好，則建蔽率不一定要用到完，假設同上例基地面積200平方公尺，該區容積率500％，如果建蔽率僅用到36％，則可得到建物的最大投影面積為72平方公尺，這樣一來，建商就至少需蓋十四層的大樓。

200*500%=1000

1000/72=13.89(最少需蓋到14樓才能用的完容積)

  建蔽率的部分，政府在早年就有所限制，原因顯而易見，因為在都市中建物林立，假如建物與建物間不預留空地的話，採光、通風有所不足，棟距不足，私密性也受到影響，結果就造成雖然建物的『最大投影面積』受到限制，假設容積率不限，建物競相比『高』，以『塞進』更多的人，甚至造成某些地方『一線天』的人造奇景，產生嚴重的空間壓迫感及日照不足的情形。

　　有鑑於此，北高兩市較早採取容積率管制的措施，以限制總共可建築面積、杜絕上述亂象發生可能，其他縣市則慢了一拍，以致前幾年還有建商用建蔽率配合臨街寬度大量搶建、造成量體過大而餘屋激增的情形。目前建蔽率與容積率政府都有明確規定。

　　不同類別的建地有什麼差異？明瞭了建蔽率與容積率的定義後，接下來我們來看看幾種常見建地類別的分析：住二用地由於位坡地地形或鄰近保護區，大多位處郊區以外，兩率也就較低，環境較優質，樓高不高（樓高限高21米），透天產品居多，房價較高，但交通可能稍嫌不便；住三用地則位市區，兩率較住二略高，為純粹的住宅用地，在台北市為分佈最多之使用分區。

　　在台北市由於高度都市化，除住宅區外還是商業用地，尤其是商二、商三用地，在辦公產品供過於求、再加上兩率數值高，可運用空間彈性大，因為商業使用空間樓層高度不受限3.6米高度之規定，便有為數不少的挑高非住宅產品產生，以符合寸土寸金的台北人需求。（商業用地的建物高度有優勢，但不符合優惠住宅之規定）

參考光鹽房地

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